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News in der Kategorie ‘Hypotheken’

Eine Erhebung der Stiftung-Warentest-Zeitschrift „Finanztest“ ergab, dass normale Hypothekenkredite im Vergleich zu Wohn-Riester-Darlehen günstiger sind. Jedoch könnte sich das ihrer Ansicht nach ändern, wenn ein Großteil der Banken und Versicherungen den Bausparkassen, nicht kampflos das Feld überlassen würden, denn bisher bieten nur wenige die geförderten Kredite an. Berechnungen des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales zufolge wurden im Jahr 2008 bereits 40.000 Wohn-Riester-Verträge abgeschlossen. Finanzkreisen zufolge entfallen rund 90 Prozent der abgeschlossenen Verträge auf die Bausparkassen. Allerdings bieten die Bausparkassen nicht nur die Wohn-Riester-Darlehen, sondern auch die Riester-Bausparverträge an, bei denen bereits die Kapitalbildung von der Bundesregierung gefördert wird. „Wegen des geringen Wettbewerbs sind Riester-Darlehen im Schnitt teurer als ungeförderte Hypothekenkredite“, sagt Finanztest-Experte Jörg Sahr.

„Finanztest“ stellte Berechnungen an, wobei Anfang März die Top-Zinssätze für Wohn-Riester-Darlehen um 0,4 Prozentpunkte über den besten Konditionen normaler ungeförderter Hypothekenkredite lagen. Das bedeutet für ein Darlehen über 200.000 Euro im ersten Jahr eine zusätzliche Zinslast von 800 Euro, wogegen die Riester-Förderung maximal nur 608 Euro im Jahr beträgt (Familie mit einem Kind). Pro Jahr erhalten Erwachsene eine Riester-Förderung von 154 Euro sowie für jedes Kind, das bis 2007 geboren wurde 185 Euro. Für Kinder, die ab 2008 geboren wurden, gibt es 300 Euro.

Nach Meinung des Finanzexperten Sahr sind die Wohn-Riester-Darlehen so teuer, weil Banken mit traditionell günstigen Zinsangeboten sich bislang aus diesem Geschäft fernhalten. „Es ist ärgerlich, dass ein Großteil der Förderung durch unnötig hohe Zinsen verloren geht.“ Dennoch rät Sahr, dass die meisten Erwerber von Eigenheimen und Eigentumswohnungen auf die staatlichen Zuschüsse nicht verzichten sollten, denn auf lange Sicht seien Wohn-Riester-Darlehen für die meisten Käufer aufgrund der Zulagen und STeuervorteile immer noch die günstigere Variante. Allerdings hängt der Vorteil von der Einkommenshöhe, des Darlehensbetrags sowie der Zahl der Kinder ab. „Im besten Fall können Familie mehr als 50.000 Euro durch die Wohn-Riester-Darlehen sparen“, sagt der Finanzexperte.

Millionen von Hypothekenschuldnern und Banken in den USA kämpfen gegen die drastisch gefallenen Immobilienpreise. Ende Dezember 2008 war einer Studie des Datendienstleisters First American Corelogic zufolge bei einem Fünftel aller US-Hypotheken die Hypothekenschuld höher als der eigentliche Wert des Hauses. Insgesamt beläuft sich die Zahl der Häuser, auf die dies zutrifft, inzwischen auf 8,3 Millionen. Noch im September 2008 war dies “nur” bei 7,6 Millionen Häusern der Fall.

Solange sich der Immobilienmarkt nicht stabilisiert, wird sich dieses Problem noch verstärken, warnt Chefökonom Mark Fleming von First American Corelogic. Doch nicht nur die zunehmende Anzahl von Häusern, bei denen die Hypothekenschuld den Wert übersteigt, bereitet Sorgen, sondern auch, dass immer mehr Regionen in den USA von diesem Phänomen betroffen sind. In den US-Bundesstaaten Arizona, Florida, Kalifornien und Nevada sei das Problem besonders verbreitet. Experten zufolge würde die Zahl der betroffenen Immobilien um weitere 2,2 Millionen Häuser steigen, sollten die Immpbilienpreise um weitere 5% sinken. Im letzten Jahr ist der Wert der Wohnimmobilien nach den Angaben um 2,4 Billionen Dollar auf 19,1 Billionen Dollar geschrumpft - die Hälfte des Wertverlustes geht auf Immobilien in Kalifornien zurück.

In den USA ist die Hypothekenschuld nicht mit dem Schuldner, sondern mit dem Haus verbunden. Deshalb entscheiden sich immer mehr Schuldner dazu, ihr Haus, deren Hypothek den Immobilienwert übersteigt, an die Banken zurückzugeben.

Um den weiteren Anstieg der Zwangsvollstreckungen in den USA zu verhindern, legte die Regierung um Barack Obama einen elegant strukturierten Plan vor, der Beobachter des Marktes angenehm überraschte. Für den Rettungsplan wurden speziell 75 Mrd. Dollar zur Verfügung gestellt, um die Hypothekendienstleister und Kapitalgeber subventionieren zu können, damit sie in der Lage sind, die Hypothekenzahlungen verringern.

Die eingesetzten 75 Mrd. Dollar können über die Senkung der monatlichen Zahlungen dazu beitragen, die Zwangsvollstreckungen zu senken. Eine eventuelle Kürzung der Hypothekenkreditsumme, die auch in Betracht gezogen wurde, würde allerdings den Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere sprengen. Zur Bewerkstelligung will die US-Regierung je nach finanzieller Situation der Darlehensnehmer die Senkung der Zinszahlungen durch die Kreditanbieter ausgleichen. Gleichzeitig erhalten die Hypothekendienstleister für jeden Hausbesitzer, der eine Hypothek modifizieren will, 1.000 Dollar. Weiterer Bestandteil des Plans ist es, über einen Zeitraum von fünf bzw. drei Jahren sowohl Kreditnehmer als auch Dienstleister mit bis zu 1.000 Dollar jährlich zu unterstützen, damit die Kredite weiter laufen können. Ein ähnliches Angebot zur Modifizierung wird die Regierung den Kreditanbietern und Dienstleistern für bestehende, aktuell gefährdete Kredite anbieten.

Der Plan der US-Regierung bietet Hauseigentümern keinerlei Anreiz, durch Einstellung der Hypothekenzahlungen bessere Konditionen zu erhalten, denn Dienstleister und Kapitalgeber werden wohl nur qualifizierte Kunden für das Programm vorschlagen.

Die Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens für mehr als 2,3 Millionen Haus- und Wohnungsbesitzer in Amerika hat vergangenes Jahr zu einem traurigen Rekord geführt. Im Vergleich zu 2007 bedeutet das einen Anstieg von 81 Prozent. Von den Zwangsvollstreckungen sind besonders die Staaten Kalifornien, Nevada, der Westen von Arizona sowie der Osten Floridas betroffen, da hier die Hauspreise überdurchschnittlich schnell und enorm in die Höhe geklettert sind. Somit ist die Hypothek oft höher als die Häuser noch an Wert besitzen. Da in Amerika die meisten Hypotheken „no recourse loans” sind, wodurch der Gläubiger zwar auf die Immobilie, jedoch nicht auf Teile des Vermögens des Schuldners Zugriff hat, besteht darin für viele Hausbesitzer der Anreiz, ihre Hypothekenzahlungen einzustellen.

Für Hausbesitzer, die jedoch ihre Zahlungen nicht mehr aufbringen können, stellte Präsident Barack Obama am Mittwochmittag (Ortszeit) in Arizona ein Hilfspaket vor. Obama möchte Banken und Hypothekengläubigern einen finanziellen Anreiz für Umschuldungen bieten, indem er aus dem bestehenden 787 Milliarden Dollar schweren Rettungspaket für das Finanzsystem 75 Milliarden Dollar abzweigen will. Gegen eine von Obama geplante Änderung des privaten Insolvenzrechts, die Richter dazu befugt, Konditionen von Hypothekendarlehen einseitig zugunsten der Hausbesitzer zu verändern, läuft das Finanzgewerbe jedoch Sturm. Ihrer Meinung nach habe eine solche Regelung eine abschreckende Wirkung und könne deshalb zu Einschränkungen in der Kreditvergabe führen.

Angesichts des demografischen Wandels in Deutschland müssen Konzepte entwickelt werden, die die erwarteten Einschnitte bei den sozialen Sicherungssystemen auffangen können. Ein Konzept, das der Verband Öffentlicher Banken Deutschlands (VÖB) aktuell diskutiert, ist das der “umgekehrten Hypothek”. Das Konzept der umgekehrten Hypothek oder “Immo-Rente”, das die Immobilie gleichzeitig als Behausung und als Einkommensquelle vorsieht, gibt es in den USA und Großbritannien schon länger.

Brigitte Wesierski, beim VÖB zuständig für Fördergeschäft und Corporate Finance, erklärt, dass mit diesem Konzept ältere Menschen ihre Immobilie finanziell nutzen und trotzdem weiterhin selbst darin wohnen können. Es handelt sich hierbei um ein mit einer Bankgarantie bis zum 110. Lebensjahr des Kunden kombiniertes Darlehen. Mit anderen Worten, der Bankkunde (Zielgruppe 60+), nimmt einen Kredit bei der Bank auf und beleiht seine Immobilie bis zur Grundschuld dafür. Die Grundschuld bzw. der Wert der Immobilie wird von der Bank selbst oder einem Gutachter ermittelt. Lebenslang wird dann eine gleichbleibende Rente auf 60-80% des Immobilienwertes gezahlt. Dieses Konzept soll z.B. Rentner mit niedrigem Einkommen ansprechen, die mit der Kreditsumme ihre Lebensqualität verbessern können. Gleichzeitig bleibt der Kreditnehmer aber trotzdem in der eigenen Immobilie wohnen. Die monatliche Rate wird vor allem aus der durchschnittlichen Lebenserwartung abgeleitet. Wenn der Kunde stirbt oder aber seine Immobilie nicht mehr bewohnen kann oder will, wird der Kredit fällig. Gehen Zahlungen darüber hinaus ein, sind diese durch ein Garantie-Entgelt abgesichert.

Die deutschen Förderbanken wollen die umgekehrte Hypothek ab dem nächsten Jahr anbieten. Voraussichtlich wird die Investitionsbank Schleswig-Holstein bereits im ersten Quartal ein entsprechendes Produkt anbieten, auch die Förderbanken in Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen sind interessiert.

Wer in der letzten Zeit ein Hypothekendarlehen aufgenommen hat, der könnte sich schon bald über diese Entscheidung ärgern. Sollte die Europäische Zentralbank in den kommenden Monaten wegen des möglichen Konjunkturabschwungs doch noch die Zinsen senken, würde es auch wieder deutlich günstigere Darlehen bei den Banken geben. Darlehen mit einer 15-jährigen Zinsbindung gibt es nach einer Senkung der Zinsen wahrscheinlich wieder für unter 4,5 Prozent Effektivzins. Zuletzt musste man für ein Darlehen über fünf Prozent Effektivzins einplanen.

Wie aus einem Bericht des „Handelsblatt“ hervorgeht, ist ein Einstieg des Bundes bei der IKB immer wahrscheinlicher. Die Verluste der IKB, die im Zusammenhang mit der Immobilienkrise in den USA entstanden sind wurden damit durch Steuergelder aufgefangen werden. Die „Süddeutschen Zeitung“ (SZ) berichtet darüber, dass die Lage so dramatisch sei, dass „keine Option tabu“ ist. Der IKB sollen nochmals rund zwei Milliarden Euro an Finanzmitteln fehlen, damit die Verluste auszugleichen werden können.

Die „SZ“ berichtet aus Verhandlungskreisen, das die Bank ohne eine Milliardenspritze am Ende wäre. Die Bundesregierung soll daher in Erwägung ziehen, über die KfW-Bankengruppe der IKB einen Kredit zu gewähren. Die KfW ist mit einem Anteil von 38 Prozent der größte Anteileigner der IKB. Alternativ wird geprüft, ob man den profitablen Teil der IKB verkaufen kann. Es sei außerdem auch denkbar, eine sogenannte „bad bank“ zu gründen, die dann alle Risiken übernehmen würde oder es wird der Verkauf an Finanzinvestoren vorgenommen.

Vom Bundesfinanzministerium gab es bisher keinen Kommentar zu den denkbaren Optionen im Zusammenhang mit der IKB-Krise. Wie das „Handelsblatt“ wieter berichtet, arbeitet das Bundesfinanzministerium an einer Lösung, die nicht zu einer dauerhaften Belastung des Bundeshaushaltes führt.

Ähnlich wie bei der IKB soll sich auch bei der Bayrischen Landesbank die Lage verschärft haben. Dies geht aus einem Bericht der „Leipziger Volkszeitung“ hervor. Ein früherer Unionspolitiker soll demnach den zu erwartenden Abschreibungsbedarf auf „bis 2,5 Milliarden Euro“ geschätzt haben. Bislang wurden die nötigen Wertberichtigungen vom Finanzminister Bayerns Erwin Huber lediglich auf 100 Millionen Euro plus x angegeben.

Die Commerzbank hat auf die weltweite Finanzkrise reagiert und will Ihren Kunden zukünftig Eigenheimkredite mit Verkaufsschutz anbieten. Nach eigenem Bekunden ist die Commerzbank damit der erste Anbieter von Immobiliarkrediten in Deutschland. Das Angebot gilt nur für Privatpersonen.

Der Privatkundenvorstand Achim Kassow sagte am Montag in Frankfurt: „Wir garantieren dem Kunden dann, dass wir seinen Kredit auch dann nicht weiterverkaufen, wenn er in Schwierigkeiten geraten ist». Viele Verbraucher sind verunsichert, aufgrund des anhaltendenden Verkaufs von Immobilienkrediten in Deutschland.

Die Pläne von Berliner Politikern, mit einer gesetzlichen Regelung gegen den umstrittenen Verkauf von Krediten vorzugehen stößt hingegen bei vielen Banken und Sparkassen auf Skepsis bzw. wird sogar komplett abgelehnt. In einer Stellungnahme für eine Anhörung des Bundestags-Finanzausschusses am kommenden Mittwoch warnen die Institute daher auch vor einem Sonderkündigungsrecht für Kreditnehmer, für den Fall das ihr Darlehen verkauft wird. Auch Kassow sprach sich gegen eine vorschnelle Regulierung aus, solange noch die Möglichkeit vorhanden ist, „dass der Markt etwas tut. „

Kassow machte allerdings auch deutlich, dass in dieser Frage Handlungsbedarf bestehe. Wie aus einer repräsentativen Studie von TNS Infratest, die durch die Commerzbank in Auftrag gegeben wurde, hervorgeht, sind mehr aus die Hälfte der Befragten beunruhig, wenn ihr Kredit an Finanzinvestoren weiterverkauft würde. Zu dieser Beunruhigung hat unter anderem auch die US-Immobilienkrise beigetragen.

Die Commerzbank plant, den Verkaufsschutz voraussichtlich ab April 2008 anzubieten. Für diese zusätzliche Sicherheit wird der Kreditnehmer einen Preis von 0,1 bis 0,2 Prozent der Kreditsumme pro Jahr zahlen müssen und hat dann die Gewissheit, dass sein Kredit während der gesamten Laufzeit nicht weiterverkauft wird.

Neues Hypothekenprodukt

Geschrieben am: 23 Dezember 2007 in Hypotheken

Zusammen mit der niederländischen DSB Bank N.V. hat die FinanzDesk Deutschland AG eine neue Hypothek für den deutschen Markt entwickelt, die sich grundlegend von den herkömmlichen (deutschen) Hypotheken unterscheidet. So muss kein Eigenkapital eingesetzt werden, da bis zu 110% des Verkehrswertes finanziert werden. Die Finanzierungsmittel stehen darüber hinaus zur freien Verfügung zum Einsatz und bei einem Verkauf der bereits finanzierten Immobilien vor Ablauf der Zinsfesteschreibungszeit wird keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Das neue Produkt der FinanzDesk und DSB, das zunächst über ausgewählte Kooperationspartner vermarktet wird, zeichnet sich also durch eine Darlehensnehmer-Orientierung und Vermittlerfreundlichkeit in der Beantragung aus.

Seit 2003 ist die FinanzDesk Deutschland AG ist auf dem deutschen Markt aktiv und bildet hier für ausländische Banken und Kreditinstitute die Brücke zum deutschen Finanzierungsmarkt. Sie ist bekannt dafür, innovative Finanzierungsprodukte zu entwickeln und auf dem deutschen und deutsch-niederländischen Markt zu vertreiben.

Kreative Produkte sind auch das Markenzeichen der DSB Bank, die sich auch durch ihr starkes Wachstum auszeichnet und die Expansion in Europa als erklärtes Ziel hat. Schwerpunkt ihrer Tätigkeit ist die Vermittlung von Hypotheken und Krediten.

Experten rechnen mit steigenden Leit- und damit Hypothekenzinsen für das kommende Jahr und empfehlen deshalb allen zukünftigen Hausbauern und Immobilenbesitzern, sich schon jetzt um die Finanzierung zu kümmern. So rät der Baugeldvermittler HypothekenDiscount, auch wenn man noch kein Objekt besitzt, zu prüfen, ob der Abschluss einer Reservierungshypothek möglich ist. Mit dieser würde man sich die heutig gültigen Zinsen sichern und das bis zum Sommer 2008.

Kai Oppel vom Baugeldvermittler HypothekenDiscount geht davon aus, dass die Inflation einen Anstieg der Leitzinsen zur Folge hat, so dass sich die Zinsen z.B. von 4,7% auf 5% verteuern könnten. Bis zu 6 Monate können sich jetzt auch Erstfinanzierer vor steigenden Zinsen schützen, hierfür gibt es eine spezielle Reservierungshypothek. In diesen 6 Monaten können die Darlehensnehmer ein geeignetes Objekt suchen und stehen dabei nicht unter dem Druck wegen steigender Zinsen vorschnell Entscheidungen zu treffen. Sollte keine Immobilie gefunden werden, verfällt die Option. Auch bei steigenden Zinsen bleiben die günstigen Konditionen bestehen, während bei sinkenden Zinsen das Angebot anpasst wird, erklärt Oppel. Anders als ein Forward-Darlehen muss die Reservierungshypothek nicht in Anspruch genommen werden und auch die Anpassung der Zinsen nach unten ist nur hierbei möglich.

HypothekenDiscount arbeitet bislang erst mit einer Versicherung zusammen, die eine solche Reservierungshypothek anbieten, die mehr als 50 anderen Kreditinstitute haben diesen Produkt noch nicht in ihrem Sortiment, was sich allerdings bald ändern wird, vermuten Experten.